武汉光谷某科技公司创始人张某因资金链紧张，欲出售其名下估值1.2亿元的独栋办公楼。该房产尚有6000万元银行抵押贷款未清偿。2024年初，某中介公司居间促成张某与买方李某签订《房屋买卖合同》及《居间服务合同》，约定买方先行支付3000万元用于"解押"，中介收取居间费180万元。但是买方支付1500万元后，张某将款项挪作他用，导致抵押无法解除、过户不能。买方诉至法院，要求解除合同、返还已付款并双倍返还定金，同时要求中介承担连带责任。中介则主张其仅提供信息撮合服务，不承担资金监管义务。

武汉市中级人民法院二审审理认为：中介作为专业居间人，在明知涉案房屋存在大额抵押、交易需以买方资金解押的情况下，未就资金安全向买卖双方作出充分风险提示，亦未建议设立共管账户，其居间服务存在瑕疵；但买方将巨额解押款直接支付给卖方个人账户，自身亦未尽合理注意义务。最终判决卖方返还已收款项并承担违约责任，中介在其过错范围内承担30%的补充赔偿责任。该案判决后，武汉房产中介行业协会专门修订了居间服务指引，要求涉及解押交易的居间合同必须载明资金监管条款。

这起案件并非孤例。近三年，武汉因抵押房产交易引发的纠纷年均增长约两成，核心争议往往不在买卖双方，而在于居间方的义务边界。许多购房者以为签了居间合同就进了"保险箱"，实则合同条款的模糊恰恰为后续争议埋下伏笔。

从法律定性看，居间合同的核心是"报告订立机会"或"提供订立合同媒介服务"。民法典第九百六十二条明确，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告；故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。问题在于，"重要事实"的边界在哪里？抵押房产交易中，解押资金来源、解押周期、解押失败的风险分配，显然属于足以影响买方缔约决策的关键信息。上述武汉案例中，中介恰恰在合同里将自身义务表述为"协助办理贷款手续及产权过户"，对资金安全只字未提，这种"选择性如实报告"最终被法院认定为过错。

更值得购房者警惕的是居间合同中的"跳单条款"与"免责条款"的叠加效应。不少中介格式合同一面约定买方绕过中介成交需支付高额违约金，另一面又通过概括性免责条款将抵押解押风险完全推给买卖双方。武汉另一家律所代理的仲裁案件中，买方在居间合同签订后因卖方抵押无法解除而放弃交易，中介仍依据跳单条款索赔全额居间费，仲裁庭最终以中介未完成核心居间义务、交易失败非因买方跳单为由驳回其请求。这提示我们：居间报酬的请求权基础是"促成合同成立"，而非"带看房"或"签个字"。

对购房者而言，签约时应把握三个关键动作。其一，要求中介以书面形式披露房屋抵押的完整信息，包括抵押权人、债权数额、解押条件及预计周期，并将此作为居间合同附件。其二，涉及买方资金用于解押的，坚决要求设立银行或第三方资金共管账户，居间合同中应明确各方配合义务及资金划转节点，切忌将解押款直接打入卖方个人账户。其三，仔细审阅免责条款，要求中介就其未尽如实报告义务或未履行资金监管提示职责所造成的损失承担相应责任，避免"只收费不担责"的格式条款。对中介机构而言，上述判例释放的信号足够清晰：居间义务不是"信息搬运"那么简单，专业机构在复杂交易中负有高于普通人的注意义务，合同条款的精细化管理既是合规要求，也是免责的护城河。

房产交易的金额往往承载着一个家庭数十年的积蓄，抵押房产的特殊性又放大了信息不对称的风险。居间合同不应沦为中介单方免责的工具，而应成为平衡各方权利义务、锁定交易预期的契约载体。把风险提示写进合同、把资金安全交给制度，才是对买卖双方和居间方自身最务实的保护。