武汉的城市更新进程正在提速呢。汉口老里份的腾退、武昌滨江地块的重新规划、汉阳旧工业区的功能置换，这些项目背后交织着多重法律关系。其中，商品房预售合同的履行争议与遗嘱见证人的资格认定，看似分属两个领域，却在城市更新的大背景下频繁相遇——前者关乎购房人的居住权益，后者涉及被安置人财产传承的效力。本文拟结合近期代理的一起典型案件，对这两道法律考题作一番拆解。

一、一个预售合同纠纷引出的连锁反应

2024年，武汉某律所代理了一起涉及城市更新项目的商品房预售合同纠纷。案情并不复杂：购房人李某于2021年与某开发商签订预售合同，购买位于洪山区某城中村改造地块上的期房一套，约定2023年底交付。项目因拆迁遗留问题未能按期取得竣工验收备案，开发商逾期交房超过一年。李某起诉要求解除合同、返还购房款并赔偿损失。

真正棘手的是后续连锁反应。该项目部分被安置居民在过渡期间订立遗嘱，处分其未来将取得的安置房权益。其中一位被安置人张某在2022年病逝，其遗嘱由邻居王某代书，另一位邻居赵某见证。张某去世后，其子女与再婚配偶就遗嘱效力发生争议。诉讼中，对方当事人提出：见证人赵某系张某所在社区网格员，长期协助拆迁工作，与张某存在利害关系，遗嘱应属无效。

这起案件将两个看似独立的法律问题串联起来：预售合同项下的期待权能否成为遗嘱处分的标的？社区网格员作为见证人是否具备法定资格？

二、案例展开：见证人资格的司法审查逻辑

上述遗嘱效力争议经武汉市某区法院一审、武汉市中级人民法院二审，最终认定遗嘱无效。裁判理由值得细究。

法院查明，见证人赵某虽非张某的法定继承人，但其作为社区网格员，在拆迁补偿谈判中曾代表张某与开发商沟通，并协助张某填写过安置房选房确认单。更为关键的是，张某遗嘱中处分的安置房指标，尚需赵某所在社区出具相关证明方能最终落实。法院据此认定，赵某与遗嘱存在间接的利益关联，不属于《民法典》第一千一百四十条规定的“无利害关系”的见证人。

这一认定触及了遗嘱见证人资格的核心：利害关系的判断标准究竟为何？《民法典》第一千一百四十条仅排除继承人、受遗赠人以及“与继承人、受遗赠人有利害关系的人”作为见证人，但并未对“利害关系”作出定义。司法实践中，法院通常从见证人是否可能因遗嘱获得利益、是否与继承人存在债权债务关系、是否受一方当事人控制等角度进行综合判断。本案中，赵某的社区网格员身份使其与安置房指标的落实存在职务上的牵连，这种牵连虽不直接体现为经济利益，但足以影响其见证行为的中立性。

值得补充的是，最高人民法院在2023年发布的一则公报案例中，对见证人资格采取了类似立场：某继承纠纷中，见证人系被继承人的家庭医生，长期为被继承人提供医疗服务并收取费用，法院认定其与继承人之间存在经济上的依存关系，遗嘱无效。两案裁判逻辑一脉相承——见证人的中立性，不仅看是否存在直接利益，更要看是否存在影响其客观见证的职务、经济或情感依附关系。

三、预售合同期待权的遗嘱处分：一个尚未充分讨论的问题

回到本案的另一层争议：张某在遗嘱中处分的安置房权益，在性质上属于预售合同项下的期待权。被安置人与开发商签订的安置房预售合同，在房屋尚未交付、产权尚未登记时，购房人享有的是一种债权性质的期待利益。这种期待权能否通过遗嘱处分？

《民法典》第一千一百二十二条规定，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。通说认为，具有财产价值的权利均可作为遗产，包括债权、股权、知识产权中的财产权等。预售合同项下的期待权具有财产价值，且在被继承人死亡时已经确定存在（合同已签订、标的已明确），应当认定为可继承的财产权利。本案中，法院亦确认张某遗嘱所处分的安置房权益属于其遗产范围，遗嘱无效的原因在于见证人资格瑕疵，而非标的不可处分。

但这一结论在城市更新场景下需要附加限制。若预售合同尚未签订，仅存在拆迁补偿安置协议项下的安置资格，则该资格是否可作为遗产，实践中存在争议。部分法院认为安置资格具有人身属性，不属于可继承财产；另一些法院则从保护被安置人家庭整体利益的角度，允许符合条件的继承人承继安置资格。这一分歧尚未形成统一裁判尺度，值得持续关注。

四、对城市更新参与者的实务启示

对购房人而言，购买城市更新项目中的预售商品房，需特别注意项目拆迁进度对交付时间的影响。本案中开发商逾期交房虽事出有因，但并不能当然免除违约责任。购房人在签约前应核查项目拆迁完成情况，并在合同中明确约定因拆迁遗留问题导致逾期交房的违约责任。

对被安置人而言，以遗嘱处分安置房权益时，见证人的选择至关重要。建议优先选择与拆迁项目无任何职务、经济关联的亲友或专业人士担任见证人。若选择律师见证，应确保律师与开发商、拆迁实施单位无利益关联，并在见证笔录中详细记载见证过程。

对律师同行而言，城市更新项目中的遗嘱见证业务风险不容忽视。见证前应核实遗嘱所处分的财产是否真实存在、是否属于被继承人合法财产，见证过程中应避免见证人身份与拆迁实施单位存在职务交叉。本案中，若见证律师能提前识别社区网格员身份的潜在风险，或许可以避免遗嘱无效的后果。

城市更新的法律需求正在从单一的交易安全向财产传承延伸。预售合同争议与遗嘱见证资格，一个是交易环节的风险，一个是传承环节的风险，二者共同指向同一个命题：在城市化进程中，如何为个人财产权益提供贯穿始终的法律保障。这需要立法者、司法者与法律服务提供者的共同回应。